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楼市去行政化持续进行部分城市限购或淡出0文山山柑


2022年07月28日

楼市“去行政化”持续进行部分城市限购或淡出

随着投机投资需求的挤出,以及市场环境的变化,在未来的楼市政策中,“去行政化”可能成为大方向。据悉,部分城市的限购政策将率先淡化或取消,但一、二线热点城市仍将维持现有的政策基调,“去行政化”的过程将缓步进行。

此前,长沙、杭州等城市的政府部门已知会当地房地产企业,强调限购松绑的可能性。体现出政策调整的端倪。另有分析认为,为避免市场预期的大幅波动,这种调整可能主要以定向指导的形式操作,而不会有具体的文件下发。

部分城市已“吹风”

限购政策出台于2010年4月出台的“新国十条”。如今,全国共有40多个城市推出“限购令”,以直辖市、省会城市和计划单列市为主。其中,北上广深四个一线城市的限购门槛最高,对购房资格的审核也最为严格。

作为本轮房地产调控政策的核心内容,限购政策的松绑与否曾引发广泛争议。但不少地方政府希望松绑限购。

此前有报道称,继温州传出上报松绑限购的方案后,长沙、杭州等多个城市也于近日召开房企沟通会,政府部门将松绑限购的可能性知会当地房企。同时可能做出的调整,还包括降低二套房贷门槛。

分析人士指出,在限购政策推行之初,就已明确其属于“短期政策”。如今在推行了4年之后,市场上的投机投资需求已大幅减少,在部分区域,该项行政手段退出市场的时机已到。

从2013年年末至2014年年初,一系列重要会议传出的信号显示,未来在政策调整中,将更加注重市场化手段的主导作用。这种思路也被普遍认定为未来房地产调控的指导思想。

一线城市暂不调整

值得注意的是,在“分类调控”的指导思想下,“去行政化”的过程恐难以“一刀切”式进行,而更可能采取渐进式调整的原则。2014年“两会”期间,住建部副部长仇保兴曾表示,2014年将针对不同城市的情况实施“分类调控”,给予地方政府更多的自主调整权。

有分析认为,限购政策的调整只是针对部分供应过剩、投资需求被挤出的城市。

按照上述原则,类似温州、常州、贵阳等房价已出现下调、或被曝出空置率较高的城市,可能率先对限购政策做出调整。相比之下,对于供需关系紧张的一线城市来说,限购政策恐不会有明显松动。

另有观点认为,当前房地产市场走势低迷,“救市”诉求颇为强烈。为避免市场预期的大幅波动,这种调整可能主要以定向指导的形式操作,而不会有具体的文件下发。

杭州楼市再震荡 三楼盘联袂降价

杭州楼市小阳春失约,当地房企启动了新一轮降价。2014年4月10日,浙江华元房产集团三大楼盘联袂降价的消息,再次搅动杭州楼市。

三楼盘联袂降价

位居杭州西溪路539号的华元天鹅堡,开盘3年多来一直销售乏力。但是,受“最高可享6.5折”的降价广告刺激,天鹅堡在2014年4月10日迎来了一波少有的看房潮。

2014年4月10日上午11时左右,天鹅堡的售楼大厅聚集了几组前来看房的杭州市民。因为该项目置业顾问人数较少,几位闻讯赶来的购房者只能先行在大厅休息,部分不愿等候的购房者,索性自行前往参观。

“目前已经有15组客户缴纳了2万元的认筹金。如果此次活动认筹人数超过50组,集团可能还会在降价活动的基础上优惠3-5万元。”天鹅堡售楼处的工作人员表示。

或许受工作日的影响,天鹅堡的售楼大厅并没有出现人潮涌动的盛况。较前期宣布降价的德信北海公园、天鸿香榭里等楼盘而言,天鹅堡的降价虽说力度不小,但影响有限。

天鹅堡项目并非华元房产此次唯一降价的楼盘。华元房产集团策划总监唐华强称,集团已经做出降价决定,从2014年4月10日开始,调整玉榕庄、美林公馆和天鹅堡的价格,以期实现清盘的目标。

据了解,华元房产的降价举动包括:玉榕庄300-400平方米联墅准现房存10万元享受8880元/平方米均价,总价298万元起;美林300平方米叠墅现房存10万元享受1.28万元/平方米起,总价368万元起;天鹅堡西湖区精装酒店公寓现房存2万元享受6.8折,1.78万元/平方米起,总价66万元起。三项目降价房源共计160套。

杭州透明售房网数据显示,玉榕庄别墅历史成交均价为1.16万元/平方米,美林公馆别墅历史成交均价为1.9万元/平方米,天鹅堡历史成交均价为2.12万元/平方米。相比之前的销售价格,华元房产此次的降价幅度确实不小,最高降幅超6000元/平方米。

救市传言刺激有限

华元房产的三盘齐降,掀开了杭州楼市的又一轮降价潮序幕。

华元房产此次降价前,杭州市政府于2014年3月底召集了部分房企举行座谈会。在这次被业界称为“救市”的沟通会上,杭州市有关部门向房企透露,一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑,以及二套房贷款门槛的降低等。

现在看来,地方政府的救市举措似乎并没迎来市场认可。2014年4月已经过去了三分之一,但杭州楼市依旧未现回暖迹象。从成交量来看,截至2014年4月9日,杭州主城区共计成交了442套,而2014年3月前九个交易日成交了505套。

面对严峻的市场,杭州的不少楼盘如今都没有信心开盘。还有一部分楼盘,实际已经开盘,却没有勇气宣布开盘。以宝嘉誉峰项目为例,2013年10月,宝嘉誉峰正式揭开面纱,从此进入开盘倒计时。不过,宝嘉誉峰的首次开盘时间却经历了多次难产:开发商最早曾透露将于2013年年底首开,而后有消息称将于2014年3月首开,然而直到现在首开的具体日子仍然没有敲定。

让业界诧异的是,此次宣布降价的玉榕庄别墅还是亏本甩卖。资料显示,当初玉榕庄别墅的拿地楼面价为5183元/平方米,成本超过此次8880元/平方米的调整价是毋庸置疑的。早在2011年华元房产七盘联动降价时,开发商方面就对外称“玉榕庄别墅折后均价1.4万元/平方米已经跌破了实际开发成本”。

华元房产的降价,验证了一些业内人士对杭州楼市的判断:杭州楼市降价这事还没完。

三四线楼市分化加剧前景悬疑

年初业界对于楼市分化将会加剧的预测就已流行开来,而一季度全国房地产市场的表现似乎也印证了上述观点。但对于三四线城市而言,现在下楼市将要崩盘的结论还为时尚早,未来的房地产市场是岌岌可危还是大有可为值得商讨。

虽然楼市分化论从年初开始就已经盛行,但是对于三四线城市房地产市场未来的走势,是崩盘还是有戏?业界出现了分歧。

持悲观论者认为,由于前些年三四线城市中兴起轰轰烈烈的造成运动,导致近期形成海量的住房供应量,而后续需求乏力,消化速度相对不足。如不能有效缓解这一问题,2014年部分城市楼市可能面临崩盘的风险。

中国指数研究院统计数据显示,2009年以来,中国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长,营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列,待开发量在3000万-8000万平方米之间。以营口为例,仅从2011年到2012年11月末,住宅用地成交面积就接近1200万平方米,几乎是北京同期成交面积的2倍。

“楼市的分化其实在2013年就已开始显现。”中央财经大学中国金融发展研究院助理教授李晟认为,三四线城市受到产业和人口的限制,住房需求有限,而前期的供应量远大于实际需求,房价必然增长乏力。而部分出现资金短缺和泡沫严重的地区不排除会有崩盘的可能。

而持相反态度者认为,新型城镇化所带来的市场红利远没有消失,三四线城市房地产市场依然大有可为。

恒大地产集团董事局主席许家印在恒大2013年年度业绩发布会上强调,三线城市市场不行的观点是错误的,2013年恒大的销售业绩突破1000亿中有46%都是三四线城市贡献的,不能用个别三线城市市场来代表整个三线城市的走势。

“如果进行具体的市场容量测算,虽然三四线城市单体市场容量不会太大,但是整体市场容量不容忽视。”新加坡国立大学金融学博士、研究员文华说“很多三四线城市虽然不能进行深耕,但其市场容量足以承载企业在一至两年内集中进行开发。”

同时,文华认为,在三四线城市中,人口有一定基数,三中全会的城镇化精神也是引导农村人口向中小城市流动,而不少城市的房地产市场还处于孕育期,其中不乏市场机会。

不论三四线城市房地产市场未来走势如何,过去盲目造城的发展策略已经不可取。专家认为,三四线城市要想充分利用新型城镇化红利发展房地产,做好长远规划才是良策。

事实上,三四线城市间分化也已经出现。在东部沿海产业发达的城市,人口吸附能力较强,房地产市场活跃度高,市场供略大于求但基本处于均衡状态;在部分资金密集型城市,过度投资过后房价遭遇“腰斩”却仍有价无市,房地产市场已遭受重创;而部分中西部城市,市场有效需求不足,建设规模却在急剧扩张,房地产市场面临巨大的库存压力。

李晟认为,对于三四线城市而言,新型城镇化将带来人口大幅增长,新增供应和需求都将产生较大变化,这一进程中,既要防止产业空心化带来的房地产供给过剩,也要防止投资过热催生楼市泡沫。

文华表示,要避免部分三四线城市的楼市危机,应严格限制大城市规模,将过去过度向大城市倾斜的公共资源转移给三四线城市,提高三四线城市的产业聚集效应。同时为了解决部分城市需求不足问题,应引导农民入城,通过产业发展带来收入、就业,而非被动“保障”。

业内人士指出,当前,应加强城市产业发展与人口流动趋势研判,制定符合各地实际的房地产发展规划,以合理的土地供应节奏调节市场供求。此外,还应着眼于改善长期供求关系,将住房保障纳入城市发展规划,使城镇化进程中的房地产市场发展进入良性发展的正循环。

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